Nửa cuối năm 2022, trong bối cảnh nguy cơ lạm phát tăng, bất động sản vẫn được nhận định là kênh trú ẩn an toàn khi nhiều nhà đầu tư có xu hướng nắm giữ tài sản hơn là bán ra.
Hơn 80% nhà đầu tư xem bất động sản là công cụ đối phó lạm phát
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) mới có Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2022. Theo đó, VARS điểm lại 5 vấn đề nổi bật của thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022.
Thứ nhất, lạm phát phủ bóng lên nền kinh tế, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại.
Mặc dù vậy, trong một cuộc khảo sát gần đây của VARS với các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động, có tới 83% số người được hỏi cho rằng nên đầu tư bất động sản như một công cụ đối phó với lạm phát.
Trong tình hình vĩ mô diễn biến phức tạp và khó dự đoán, hầu hết các nhà môi giới được hỏi (90%) cho rằng giá căn hộ sẽ tăng trong nửa cuối năm nay. Tuy nhiên, cũng chỉ 53% tin rằng giao dịch bất động sản sẽ sôi động trong thời gian tới.
Thứ hai, thanh khoản giảm rõ rệt. Dữ liệu của VARS cũng cho thấy thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm trước và đầu năm nay. Cùng với đó là sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, là giá nhà tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng.
Cụ thể, thống kê của VARS cho thấy trong nửa đầu năm 2022, riêng phân khúc căn hộ có gần 22.800 căn được chào bán, trong đó quá nửa là các căn hộ thấp tầng, đất nền. Hầu hết căn hộ chung cư đều là từ các dự án đã chào bán trước đó, tình hình cấp phép rất hạn chế. Tỷ lệ hấp thụ các căn hộ tiếp tục duy trì mức 51% như năm 2021.
Thứ ba, chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Theo VARS nhu cầu bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở đang không ngừng tăng, với động lực chính đến từ cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ. Nguồn cung bất động sản từ trước đến nay chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng nhu cầu, do những ách tắc trong các thủ tục cấp phép dự án…

Diễn biến nguồn cung và giao dịch nhà ở nửa đầu năm 2022. (Nguồn: VARS)

Thị trường nhà đất TP.HCM chứng kiến mức tăng giá mạnh từ 5 – 10% chỉ trong vòng một tháng. Trong tình hình giá nguyên vật liệu đang có xu hướng tăng mạnh do bất ổn địa chính trị, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng trở nên cấp thiết. Việc tăng trưởng nguồn cung có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi chính sách “khóa van” tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.
Thứ tư, các kênh huy động vốn yếu và thiếu. Nhiều dấu hiệu cho thấy tình hình thắt chặt tiền tệ vào bất động sản trong tương lai không xa. Theo VARS, nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức buộc phải thận trọng hơn nữa với các quyết định rót tiền ra. Với mảng kinh doanh bất động sản, cho dù đại diện đã chính thức phát ngôn là cơ quan này không có chủ trương siết tín dụng. Tuy nhiên, dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016 lại đưa ra nhiều tín hiệu dòng tiền sẽ bị thắt chặt với kênh đầu tư này.
Cụ thể, tại dự thảo mới, Ngân hàng Nhà nước đã đề xuất quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ… của các khoản vay mua nhà để ở, đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn.
Ngoài ra, cơ quan soạn thảo còn bổ sung một loạt nhu cầu vốn yêu cầu các ngân hàng không được cho vay, như cho vay để khách hàng chứng minh khả năng tài chính trong các giao dịch với bên thứ ba; cho vay thanh toán tiền đặt cọc dự án hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện; không cho vay bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa…
Theo VARS, giai đoạn dòng tiền dễ đã thực sự đi qua, thay vào đó, đây là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc, đồng thời cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh. Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô.
Nửa cuối năm thị trường còn nhiều dư địa
Trao đổi và dự báo thêm về thị trường bất động sản nửa cuối năm 2022, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, quỹ đất hạn chế, tốc độ cấp phép dự án chậm chạp cùng với một số chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản khiến thị trường có thể lâm vào tình trạng hụt nguồn cung. Cùng với đó, nỗi lo lạm phát, nhu cầu tích lũy tài sản, trong đó có tài sản bất động sản lên cao, khiến nhu cầu bất động sản đầu tư tăng trưởng, thúc đẩy mặt bằng giá tại một số phân khúc.
Cụ thể, đối với thị trường nhà ở, thống kê của VARS cho thấy quá nửa nguồn cung bất động sản nhà ở thuộc phân khúc căn hộ thấp tầng, đất nền trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng. Bất động sản đất nền có nhiều điều kiện để thiết lập mặt bằng giá mới trong nửa cuối năm nay.

Buổi họp báo cáo quý II/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Những bất trắc trong kênh huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp khiến chủ đầu tư các dự án đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án. Ngoài ra, việc cấp phép chậm cho các dự án một lần nữa khiến nguồn cung bất động sản nhà ở gặp khó. Đáng chú ý, với những nhà đầu tư cá nhân và hộ gia đình đang sở hữu bất động sản, nguy cơ lạm phát trên phạm vi toàn cầu khiến họ càng có nhu cầu nắm giữ tài sản thay vì bán ra và thu tiền.
Trong khi đó, lạm phát cũng đồng thời thúc đẩy người dân mua bất động sản để nắm giữ giá trị, trong đó đất nền và các căn hộ thấp tầng được ưu tiên. Bên cạnh đó là sự hồi phục kinh tế rõ rệt sau đợt càn quét của Covid-19 khiến tốc độ đô thị hóa bị gián đoạn suốt hai năm qua được phục hồi trở lại. Lượng dân cư đổ lên thành phố khiến nhu cầu nhà ở tăng lên một cách tự nhiên.
Những yếu tố nói trên chính cơ sở để dự báo thị trường bất động sản nhà ở trong nửa cuối năm 2022 cho thấy sẽ gặp khó về nguồn cung. Theo đó, nguồn cung bị thắt chặt trong khi nhu cầu được thúc đẩy là các yếu tố khiến giá cả bất động sản phân khúc căn hộ sẽ thiết lập mặt bằng giá mới trong nửa cuối năm nay, bất chấp giao dịch sẽ trầm lắng.
VARS dự báo, loại bỏ những cơn sốt đất như cuối năm 2021, đầu 2022, mức giá bất động sản nhà ở sẽ tăng bình quân khoảng 10% trong nửa cuối năm 2022. Với bất động sản công nghiệp, Nghị định 35/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành cuối tháng 5 được các nhà đầu tư bất động sản kỳ vọng sẽ thúc đẩy tốc độ cấp phép các dự án khu công nghiệp và khu kinh tế trong thời gian tới.
Cuộc chiến giữa Nga và Ukraine cùng với chính sách “Zero Covid” của Trung Quốc khiến nền kinh tế toàn cầu bị ảnh hưởng; chuỗi sản xuất đứt gãy, chi phí và thời gian vận tải tăng cao… Qua đó, thúc đẩy nhu cầu cao về kho bãi và nhà xưởng ngay tại các thị trường tiêu thụ. Việt Nam là một trong những quốc gia được hưởng lợi thế so sánh đáng kể trong tình hình địa chính trị thế giới ngày càng bất ổn và phức tạp.
Đến nay Apple đã dời 11 nhà máy sản xuất của hãng này từ Đài Loan sang Việt Nam. Samsung, doanh nghiệp chiếm tỷ trọng xuất khẩu lớn nhất cả nước cũng đã quyết định xây dựng trung tâm nghiên cứu và phát triển lớn nhất Đông Nam Á ngay tại Hà Nội với mức đầu tư 220 triệu USD, đồng thời lên kế hoạch mở rộng nhà máy tại Bắc Ninh, Thái Nguyên.
Trong nửa cuối năm, mảng bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ khởi sắc cả về nguồn cung lẫn nhu cầu. Tỷ lệ lấp đầy từ 80 – 85% tại các khu công nghiệp sẽ tiếp tục được duy trì trong nửa cuối năm nay, trong khi mức giá cho thuê được dự báo không thay đổi đáng kể.
Đáng chú ý, Chủ tịch VARS cho hay, nửa cuối năm nay, những thay đổi trong thói quen mua sắm của người tiêu dùng sau đại dịch khiến tình hình thuê và cho thuê shophouse gặp nhiều khó khăn. Mức giá cho thuê shophouse được dự báo sẽ tiếp tục giảm khoảng 15 – 20% trong nửa cuối năm nay. Mặc dù vậy, shophouse vẫn là một trong những tài sản đầu tư được ưa chuộng nhờ mức tăng giá tốt khi kinh tế khởi sắc và hạ tầng các dự án dần hoàn thiện, đặc biệt tại các khu dân cư đông đúc. Tuy nhiên, trước tình hình giá thuê shophouse có nguy cơ giảm mạnh, giá trị shophouse có thể chững lại trong thời gian tới.
Nguồn: Bất động sản Việt Nam